マンション管理組合の理事会が決めてはいけないこと

― 「できること」と「やってはいけないこと」の境界線 ―

マンション管理において、理事会は非常に重要な役割を担っています。
日常の運営を担い、様々な判断を行う中心的な存在です。

しかし実務の現場では、次のような問題が頻繁に起きています。

「理事会が勝手に決めている」
「総会を通していない」
「あとから揉める」

これらの多くは、
理事会の権限を超えた意思決定によって発生します。

本記事では、「理事会が決めてはいけないこと」を明確にし、
健全なマンション運営のための考え方を整理します。

結論：理事会は「実行機関」であって「最高決定機関ではない」
理事会が決めてはいけない代表例
なぜ「越権」が起きるのか
越権がもたらすリスク
では理事会は何をすべきか
「決めること」ではなく「準備すること」
理想的な意思決定プロセス
実務で使えるチェックポイント
まとめ

結論：理事会は「実行機関」であって「最高決定機関ではない」

まず大前提として押さえるべきことがあります。

それは、

理事会は総会の下にある組織である

という点です。

つまり、

総会：最終意思決定
理事会：執行・運営

という関係です。

この構造を無視すると、必ずトラブルが発生します。

理事会が決めてはいけない代表例

実務上、特に問題になりやすい項目を具体的に見ていきます。

① 管理規約の変更

管理規約は、マンションの「憲法」とも言える存在です。

この変更は、

必ず総会の特別決議が必要です。

なぜか

全区分所有者に影響する
権利関係を変える
長期的なルールになる

理事会が独断で変更することは、明確な権限逸脱です。

② 大規模修繕工事の実施

数千万円〜数億円に及ぶ大規模修繕。

これを理事会だけで決定してしまうケースもありますが、
原則として、

総会決議が必要な重要事項

です。

特に注意すべきは、

工事の実施そのもの
予算の承認
借入の有無

これらはすべて総会マターです。

③ 高額支出・予算外の支出

予算にない支出や高額な契約も注意が必要です。

よくあるケース

急な工事を理事会で決定
相見積もりなしで契約
金額の妥当性が不透明

一定額を超える支出は、

総会承認が必要な場合が多い

ため、規約や細則の確認が不可欠です。

④ 管理会社の選定・変更

管理会社はマンション運営のパートナーです。

その選定・変更は、

管理体制そのものを変える重大な判断

です。

理事会が候補選定や交渉を行うことは問題ありませんが、

最終決定は総会で行うべきです。

⑤ 区分所有者の権利を制限する決定

例えば、

使用細則の厳格化
駐車場利用制限
ペットルールの変更

これらは個々の権利に直接影響します。

したがって、

理事会単独で決めるべきではありません。

⑥ 特定の区分所有者への不利益な判断

理事会が最も慎重であるべき領域です。

典型例

特定住戸への制裁
利用制限
名指しの対応

これらは、

感情的対立
法的トラブル

に直結します。

必要な場合でも、

法的手続きや総会の関与が不可欠です。

なぜ「越権」が起きるのか

ここが実務上の重要ポイントです。

多くの理事会は、悪意があって越権するわけではありません。

主な原因は以下です。

① 「早く決めたい」という焦り

時間がない
問題が山積み
総会を待てない

→ 結果として強引な意思決定になる

② 権限の理解不足

どこまで決めていいか分からない
規約を読んでいない

→ 無自覚の越権

③ 管理会社任せ

「大丈夫です」と言われた
実務的に進めてしまった

→ 後から問題化

越権がもたらすリスク

理事会が権限を超えた場合、次のような問題が発生します。

① 決定の無効リスク

総会決議が必要な事項を理事会で決めた場合、

その決定自体が無効になる可能性があります。

② 住民との対立

「勝手に決めた」
「説明がない」

信頼関係が崩壊します。

③ 法的トラブル

最悪の場合、

損害賠償請求
訴訟

に発展することもあります。

では理事会は何をすべきか

ここで誤解してはいけないのは、

理事会は何も決められない組織ではない

ということです。

むしろ重要なのは、

「決めること」ではなく「準備すること」

理事会の本来の役割は、

情報収集
比較検討
案の作成

です。

そして、

総会に適切な意思決定をさせること

が最大の役割です。

理想的な意思決定プロセス

健全なマンションでは、次の流れが徹底されています。

1 課題の整理（理事会）
2 複数案の検討（理事会）
3 住民への説明
4 総会での決議
5 理事会による実行

このプロセスが守られていれば、トラブルは激減します。

実務で使えるチェックポイント

理事会で判断に迷ったときは、次の問いを使ってください。

これは全体に影響するか？
権利関係を変えるか？
金額は大きいか？
規約に定めがあるか？

一つでも「YES」があれば、

総会案件である可能性が高いです。

まとめ

理事会が決めてはいけないことは、明確です。