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マンション標準管理規約(単棟型)第4章 用法

平成29年6月に住宅民泊事業法(平成29年法律第65号)が成立し、施行日の平成30年6月15日以降は全国の分譲マンションで住宅民泊事業(民泊営業)が可能となった。

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マンション標準管理規約(単棟型)

◯◯マンション管理規約

第4章 用法

 

 

 


〔住宅宿泊事業に使用することを可能とする場合、禁止する場合に応じて、次のように規定〕

 

 

第十二条(専有部分の用途)


(ア)住宅宿泊事業を可能とする場合

 

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。


2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することができる

 


(イ)住宅宿泊事業を禁止する場合

 

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。


2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない

 

コメント

1 住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

 

専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定し又は変更してこのような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する。

 

新築マンションの場合は、分譲の実務上、分譲会社が分譲にあたってあらかじめ作成しておいた規約案を購入者に示し、その都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって、規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

 

 

2 住宅宿泊事業法第2条第3項に規定する住宅宿泊事業については、第2項のように、可能か禁止かを明記することが望ましい。また、旅館業法第 3条第1項の簡易宿所の許可を得て行う「民泊」については、旅館業営業 として行われるものであり、通常は第1項の用途に含まれていないと考えられるため、可能としたい場合には、その旨を明記することが望ましい。 旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は、管理規約に明記するまでもなく、当然に禁止されているとの趣旨である。さらに、「区分所有者は、その専有部分を、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う用途に供してはならない。」のような規定を置くこともあり得る。


3 マンションによっては、一定の態様の住宅宿泊事業のみを可能とすることも考えられ、その場合は規約に明記すべきである。多数の区分所有者等による共同生活の場であり、その共同生活の維持のための法的手段が区分所有法上特に設けられているというマンションの特性に鑑みれば、個別のマンションの事情によっては、例えば、住宅宿泊事業者が同じマンション内に居住している住民である等のいわゆる家主居住型の住宅宿泊事業に限り可能とするケースも考えられる。

 

いわゆる家主居住型の住宅宿泊事業のみ可能とする場合の例


第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業(同法第11条第1項2号に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合又は同じ建物内 にある場合に限る。)に使用することができる。

 

さらに、個別のマンションの事情によっては、このようないわゆる家主居住型の住宅宿泊事業のうち、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用している専有部分において宿泊させる場合(いわゆる家主同居型)に 限り可能とするケースも考えられる。

 

いわゆる家主同居型のみ可能とする場合の例


第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものと し、他の用途に供してはならない。

2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業(同法第11条第1項2号 に該当しないもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する専有部分と同法第2条第5項の届出住宅が同一の場合に限る。)に使用することができる。

 

4 新規分譲時の原始規約等において、住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任しておくこともあり得る。


第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。


5 (イ)の場合において、住宅宿泊事業の実施そのものだけでなく、さらに、その前段階の広告掲載等をも禁止する旨を明確に規定するため、「区分所有者は、前2項に違反する用途で使用することを内容とする広告の掲載その他の募集又は勧誘を行ってはならない。」のような規定を置くこともあり得る。
6 暴力団の排除のため、暴力団事務所としての使用や、暴力団員を反復して出入りさせる等の行為について禁止する旨の規定を追加することも考えられる。

 

 

第十三条(敷地及び共用部分等の用法)

 

(敷地及び共用部分等の用法)
第13条 区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

 

コメント

「通常の用法」の具体的内容は、使用細則で定めることとする。 例えば、「自転車は、一階の○○に置きます。それ以外の場所に置いてはいけません。」

 

敷地及び共用部分等の用法を定めたものであるが、具体的に規定すると非常に詳細な規定になってしまう、また、生活の変化に伴う柔軟な対応をして規約の変更をすることも難しくなることから、「通常の用途に従って使用しなければならない」旨のみを明らかにして、具体的内容は使用細則に委ねることにしている。

 

 

第十四条(バルコニー等の専用使用権)

 

(バルコニー等の専用使用権)
第14条 区分所有者は、別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス(以下この条、第21条第1項及 び別表第4において「バルコニー等」という。)について、同表に掲げるとおり、専用使用権を有することを承認する。


2 一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。


3 区分所有者から専有部分の貸与を受けた者は、その区分所有者が専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。

 

コメント

1 バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。


2 専用使用権は、その対象が敷地又は共用部分等の一部であることから、それぞれの通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内において、他の者の立ち入りを受けることがある等の制限を伴うものである。また、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ごとに言及するものとする。


3 バルコニー及び屋上テラスがすべての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。

 

専用使用部分の範囲は、法律で定められているわけではなく、個々のマンションによっても異なる。

 

 

第十五条(駐車場の使用)


(駐車場の使用)
第15条 管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者駐車場使用契約により使用させることができる。


2 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。


3 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う

 

コメント

1 本条は、マンションの住戸の数に比べて駐車場の収容台数が不足しており、駐車場の利用希望者(空き待ち)が多いという一般的状況を前提としている。


2 ここで駐車場と同様に扱うべきものとしては、倉庫等がある。


3 本条の規定のほか、使用者の選定方法をはじめとした具体的な手続き、使用者の遵守すべき事項等駐車場の使用に関する事項の詳細については、 「駐車場使用細則」を別途定めるものとする。また、駐車場使用契約の内容(契約書の様式)についても駐車場使用細則に位置づけ、あらかじめ総会で合意を得ておくことが望ましい。

 

4 駐車場使用契約は、次のひな型を参考とする。

 

                      駐車場使用契約書

○○マンション管理組合(以下「甲」という。)は、○○マンシ ョンの区分所有者である○○(以下「乙」という。)と、○○マンシ ョンの駐車場のうち別添の図に示す○○の部分につき駐車場使用契約 を締結する。当該部分の使用に当たっては、乙は下記の事項を遵守するものとし、これに違反した場合には、甲はこの契約を解除することができる。

                                  記

・契約期間は、平成 年 月 日から平成 年 月 日までとする。ただし、乙がその所有する専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、本契約は効力を失う。

・月額○○円の駐車場使用料を前月の○日までに甲に納入しなければならない。

・別に定める駐車場使用細則を遵守しなければならない。

・当該駐車場に常時駐車する車両の所有者、車両番号及び車種をあらかじめ甲に届け出るものとする。


5 車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用契約又は駐車場使用細則に規定することが望ましい。


6 駐車場使用細則、駐車場使用契約等に、管理費、修繕積立金の滞納等の規約違反の場合は、契約を解除できるか又は次回の選定時の参加資格をはく奪することができる旨の規定を定めることもできる。


7 駐車場使用者の選定は、最初に使用者を選定する場合には抽選、2回目以降の場合には抽選又は申込順にする等、公平な方法により行うものとする。
また、マンションの状況等によっては、契約期間終了時に入れ替えるという方法又は契約の更新を認めるという方法等について定めることも可能である。


8 駐車場が全戸分ない場合等には、駐車場使用料を近傍の同種の駐車場料 金と均衡を失しないよう設定すること等により、区分所有者間の公平を確保することが必要である。

 

近頃、駐車場の需要が減少しており、空き区画が生じているケースもある。駐車場収入は駐車場の管理に要する費用に充てられるほか、修繕積立金として積み立てられるため、修繕積立金不足への対策等の観点から組合員以外の者に使用料を徴収して使用させることも考えられる。

 

その場合、税務上全てが収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは、外部貸しのみが課税対象となり区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解がある。

 

 

 

第十六条(敷地及び共用部分等の第三者の使用)


(敷地及び共用部分等の第三者の使用)
第16条 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる

一 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要な施設管理事務(マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以 下「適正化法」という。)第2条第六号の「管理事務」をいう。)を受託し、又は請け負った者

二 電気室 ○○電力株式会社

三 ガスガバナー ○○ガス株式会社


2 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等(駐車場及び専用使用部分を除く。)の一部について、第三者に使用させることができる。

 

コメント

1 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明らかにすることとする。


2 第2項の対象となるのは、広告塔、看板等である。

 

集会室などについては、あらかじめ総会で外部使用を認めた上で、使用料を徴収するなどの使用細則を定めておけば、第三者使用についてそのつど総会決議は必要ない。

 

 

第十七条(専有部分の修繕等)

 

(専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)を行 おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。 以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。


2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。


3 理事長は、第1項の規定による申請について、承認しようとするとき、 又は不承認としようとするときは、理事会(第51条に定める理事会をい う。以下同じ。)の決議を経なければならない。

 

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、 専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。


5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、 修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

 

コメント

1 区分所有者は、区分所有法第6条1項の規定により、専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

 

2 「専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」の工事の具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け・取替え、間取りの変更等がある。


3 本条は、配管(配線)の枝管(枝線)の取付け、取替え工事に当たって、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有者が行うことができることも想定している。


4 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることから、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第18条の共用部分の管理に関する事項として、同条第2項の規定により、規約で別の方法を定めたものである。
なお、区分所有法第17条の共用部分の変更に該当し、集会の決議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。


5 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられることから、専門的知識を有する者(建築士、建築設備の専門家等)の意見を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により影響が異なるので、専門家への確認が必要である。


6 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請者に負担させることが適当である。


7 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。


8 専有部分に関する工事であっても、他の居住者等に影響を与えることが 考えられるため、工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分所有者等へ周知を図ることが適当である。


9 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、 第67条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め排除又は原状回復のための必要な措置等をとることができる。


10 本条の規定のほか、具体的な手続き、区分所有者の遵守すべき事項等詳細については、使用細則に別途定めるものとする。

 

老朽化が進む等、近い将来、建替え若しくはマンション敷地売却が想定されるマンションにおいて、高額な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等の承認を求めてきた区分所有者がいた場合は、二重の出費や合意形成に支障が生じるとかもあるので、建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うことが望ましい。

 

 

第十八条(使用細則)


(使用細則)
第18条 対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

 

コメント

1 使用細則で定めることが考えられる事項としては、動物の飼育やピアノ等の演奏に関する事項等専有部分の使用方法に関する規制や、駐車場、倉庫等の使用方法、使用料等敷地、共用部分の使用方法や対価等に関する事項等があげられ、このうち専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項である。なお、使用細則を定める方法としては、これらの事項を一つの使用細則として定める方法事項ごとに個別の細則として定める方法とがある。


2 犬、猫等のペットの飼育に関しては、それを認める、認めない等の規定は規約で定めるべき事項である。基本的な事項を規約で定め、手続き等の細部の規定を使用細則等に委ねることは可能である。なお、飼育を認める場合には、動物等の種類及び数等の限定、管理組合への届出又は登録等による飼育動物の把握、専有部分における飼育方法並びに共用部分の利用方法及びふん尿の処理等の飼育者の守るべき事項、飼育に起因する被害等に対する責任、違反者に対する措置等の規定を定める必要がある。


3 ペット飼育を禁止する場合、容認する場合の規約の例は、次のとおりである。

 

ペットの飼育を禁止する場合
(ペット飼育の禁止)
第○条 区分所有者及び占有者は、専有部分、共用部分の如何を問わず、犬・猫等の動物を飼育してはならない。ただし、専ら専有部分内で、かつ、かご・水槽等内のみで飼育する小鳥・観賞用魚類(金魚・熱 帯魚等)等を、使用細則に定める飼育方法により飼育する場合、及び身体障害者補助犬法に規定する身体障害者補助犬(盲導犬、介助犬及び聴 導犬)を使用する場合は、この限りではない。

 

ペットの飼育を容認する場合
(ペットの飼育)
第○条 ペット飼育を希望する区分所有者及び占有者は、使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。ただし、他の区分所有者又は占有者からの苦情の申し出があり、改善勧告に従わない場合には、理事会は、飼育禁止を含む措置をとることができる。

 

第十九条(専有部分の貸与)


(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

 

2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

 

コメント

1 規約の効力は対象物件の使用方法につき占有者にも及ぶが、本条は、それ以外に、区分所有者がその専有部分を第三者に貸与する場合に、区分所有者がその第三者に、この規約及び使用細則に定める事項を遵守させる義務を定めたものである。


2 第三者が遵守すべき事項は、この規約及び使用細則に定める事項のうち、 対象物件の使用に関する事項とする。


3 貸与に係る契約書に記載する条項及び管理組合に提出する誓約書の様式は次のとおりとする。

 

                          賃貸借契約書

○○条 賃借人は、対象物件の使用、収益に際して、○○マンショ ン管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守しなければならない。

賃借人が、前項に規定する義務に違反したときは、賃貸人は、 本契約を解除することができる。


                                誓約書


私は、○○○○(賃貸人)との○○マンション○○号室(以下 「対象物件」という。)の賃貸借契約の締結に際し、下記事項を誓約 します。


                                    記

対象物件の使用に際しては○○マンション管理規約及び同使用細則に定める事項を誠実に遵守すること。


平成 年 月 日 ○○マンション管理組合 理事長 ○○○○殿


住所
氏名 印


4 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与している間(当該専有部分から転出する場合のみならず、転出後さらに転居する場合も含む。)は、 現に居住する住所、電話番号等の連絡先を管理組合に届け出なければならない旨を規約に定めることも、区分所有者に連絡がつかない場合を未然に回避する観点から有効である。また、長期間不在にする場合も、届出の規定を設けることが有効である。なお、上述の定めをした場合であっても、届出をしない区分所有者に対 する総会招集手続きについては、第43条第2項及び第3項によることと なる。

 

届出のない区分所有者には総会召集の内容を掲示場所に開示することで代えることができる。

 

 

第十九条のニ(暴力団員の排除)

 


〔※専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合〕

 

(暴力団員の排除)
第19条の2 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合に
は、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に 係る契約に定めなければならない。


一 契約の相手方が暴力団員(暴力団員による不当な行為の防止等に関 する法律(平成3年法律第77号)第2条第六号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。)ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約すること。


二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができるこ と。


三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること。


2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に 暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。

 

コメント
1 第19条の2は、専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合の規定例である。なお、必要に応じ、暴力団員だけでなく、暴力団関係者や準構成員等を追加する場合は、その範囲について、各都道府県が定めている暴力団排除条例などを参考に規定することが考えられる。
第19条の2第1項第二号又は同項第三号の前提となる区分所有者の解約権は、区分所有者と第三者との間の契約における解除原因に係る特約を根拠とするものであり、管理組合は、区分所有者から当該解約権行使の代理権の授与を受けて(具体的には同条第2項に規定する解約権の代理行使を認める書面の提出を受ける。)、区分所有者に代理して解約権を行使する。管理組合の解約権の代理使は、理事会決議事項とすることも考えられるが、理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから、総会決議によることが望ましい。


2 なお、暴力団員への譲渡については、このような賃貸契約に係るものと同様の取決めを区分所有者間で結ぶといった対応をすることが考えられる。
また、暴力団事務所としての使用等の禁止については、第12条関係コメントを参照。敷地内における暴力行為や威嚇行為等の禁止については、第67条第1項の「共同生活の秩序を乱す行為」や区分所有法第6条第1項の「共同の利益に反する行為」等に該当するものとして、法的措置をはじめとする必要な措置を講ずることが可能であると考えられる。


3 なお、措置の実行等に当たっては、暴力団関係者かどうかの判断や、訴訟等の措置を遂行する上での理事長等の身の安全の確保等のため、警察当局や暴力追放運動推進センターとの連携が重要であり、必要に応じて協力を要請することが望ましい。

 

 

出典:国土交通省ホームページ (http://www.mlit.go.jp/) 
「標準管理規約(単棟型)及び同コメント (PDF)(最終改正 平成29年8月29日 国住マ第33号)」(国土交通省) (http://www.mlit.go.jp/common/001202416.pdf)を加工して作成

 

参考文献

公益財団法人 マンション管理センター.平成30年度版 マンション管理の知識.(株)住宅新報出版,2018,978p

高橋文雄 .2018年度版 これだけ!マンション管理士 試験対策ノート.(株)建築資料研究社,2018,513p